Raport "Rynek Magazynowy w Polsce 2008" przedstawia wyniki monitoringu przeprowadzonego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson. Analizę rynku magazynowego w ośmiu największych regionach Polski opracowano w oparciu o blisko 115 istniejących obiektów logistycznych posiadających nowoczesną powierzchnię magazynową, oraz 24 obiekty realizowane w momencie sporządzania raportu.

• Rynek Magazynowy w Polsce 2008

Rynek Magazynowy
w Polsce 2008
Czerwiec, 2008 r.

wyniki monitoringu przeprowadzonego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson. Analizę rynku magazynowego w ośmiu największych regionach Polski opracowano w oparciu o blisko 115 istniejących obiektów logistycznych posiadających nowoczesną powierzchnię magazynową, oraz 24 obiekty realizowanew momencie sporządzania raportu.
Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce.

Polska posiada najlepsze perspektywy rozwoju rynku powierzchni logistycznych w Europie. Strategiczna lokalizacja (centrum Europy), stały wzrost gospodarczy, zwiększanie nakładów na budowę infrastruktury transportowej oraz powiększanie Specjalnych Stref Ekonomicznych o nowe obszary to główne czynniki wzrostu zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe.
Według szacunków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson w kwietniu 2008 r. zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wynosiły ponad 4, 19 mln
m2. Jednocześnie w budowie znajdowało się kolejnych 1 460 tys. m2 powierzchni. Najwięcej magazynów powstaje w Poznaniu (420 tys. m2), na Górnym Śląsku(280 tys. m2), w Polsce Centralnej (260 tys. m2) oraz we Wrocławiu (154 tys. m2). Na terenie warszawskich stref realizowanych jest tylko 270 tys. m2, co oznacza, że stolica będzie nadal zmniejszała swój udział w powierzchniach magazynowych w stosunku do innych – stale rozwijających się rynków regionalnych. Na uwagę zasługuje Kraków, gdzie obecnie jest w realizacji
ok. 50 tys. m2 nowoczesnej powierzchni, a w planach
jest kolejne 150 tys. m2.

Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce Gwałtownemu przyrostowi powierzchni nowoczesnych magazynów towarzyszy stale rosnący popyt.
Pod koniec 2007 roku wynajęto w sumie ponad 1, 45 mln m2 powierzchni, a w I kw. 2008 r. podpisanoumowę najmu na blisko 380 tys. m2. Nadal największą popularnością cieszą się obiekty zlokalizowane przede wszystkim na terenach warszawskich stref, a także w większych miastach regionalnych. Natomiast utrzymujący się rozwój infrastruktury drogowej stale sprzyja zarówno kreowaniu nowego popytu jak i relokacji obecnych siedzib i magazynów. Dlatego popyt na magazyny w 2008 r. będzie rósł także na mniejszych rynkachlokalnych (w szczególności we wschodniej części
kraju), gdzie powstają nowe centra logistyczne.
Podaż magazynów kontrolowana jest przez bardzo ograniczoną liczbę deweloperów. Do grupy budującej najwięcej nowoczesnych hal magazynowych należą ProLogis, Panattoni oraz Segro, które łącznie wybudowały blisko 2, 76 mln m2 powierzchni (stan na koniec I kw. 2008 r.).

Stawki najmu
Czynsz efektywny w magazynie klasy A o dużej powierzchni kształtował się w I kw. 2008 r. na poziomie blisko 3 €/m2. Taka sytuacja ma miejsce zarówno w drugiej jak i w trzeciej strefie magazynowej Warszawy.
 Wyjątek stanowi strefa pierwsza (do 15 km od centrum miasta) gdzie czynsz wywoławczy zaczyna się od 5,20 €/m2. Warszawski rynek powierzchni magazynowej
Warszawa jest obecnie największym pod względem dostępnych zasobów rynkiem powierzchni magazynowych w Polsce. Podaż (blisko 1, 9 mln m2) stanowi około 46% powierzchni logistycznej w kraju. Niemniej jednak udział ten cechuje trend spadkowy, który jest powodowany wzrostem popularności innych regionów Polski.
Jeszcze w pierwszej połowie 2007 r. zasoby powierzchni magazynowej w Warszawie wynosiły łącznie 1, 65 mln m2. Natomiast stan na koniec I kw. bieżącego roku wynosił już ponad 1, 9 mln m2 powierzchni, a kolejne 270 tys. m2 znajduje się obecnie w budowie.
Najwięcej parków logistycznych zlokalizowanych jest w II strefie, w której znajduje się ponad 30 obiektó, co stanowi 60% całego warszawskiego rynku magazynowego.
Do głównych lokalizacji magazynów w Warszawienależą Ursynów, Włochy, Praga Północ (strefa I), Piaseczno,Błonie, Pruszków, Ożarów Mazowiecki (strefaII) oraz Teresin i Mszczonów (strefa III).

Według szacunków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson, w 2006 roku w Polsce wynajęto ponad 800 tys. m2, a ubiegły rok pod tym względem był rekordowy, gdyż łącznie wynajęto blisko 1 mln m2 nowej powierzchni magazynowej. Prawie co czwarta transakcja dotyczyła powierzchni magazynowej w Warszawie i okolicach.
Powierzchnie magazynowe rynków regionalnych
Centra logistyczne, które cieszą się największą popularnością wśród regionalnych rynków logistycznych, zlokalizowane są na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu oraz Wrocławiu. Według szacunków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson łączna powierzchnia magazynowa tych czterech regionów, wynosiła pod koniec I kwartału 2008 r. blisko 2 140 tys. m2. Pozostałe lokalizacje dysponują obecnie jeszcze bardzo niewielką podażą nowoczesnych magazynów, jednakże plany dalszego rozwoju na najbliższe lata są bardzo perspektywistyczne.


Rynek Magazynowy w Polsce 2008
Wschodzące rynki regionalne Poza największymi aglomeracjami w Polsce, inwestorzy są coraz bardziej zainteresowani miastami, w których do tej pory nie budowano nowoczesnych magazynów.
Do takich miast należą m.in., położone blisko siebie Bydgoszcz i Toruń. W tym rejonie budowę swoich logistycznych obiektów rozpoczął Goodman (25 tys. m2 powierzchni magazynowej powstanie w Łysomicach,7 km na północ od Torunia) oraz Panattoni (40tys. m2 powierzchni znajdzie się w pobliżu Bydgoszczy).

Wzrost znaczenia tych dwóch miast na logistycznej mapie Polski jest związany z budową autostrady A1 oraz z inwestycjami realizowanymi w Łysomicach przez japoński koncern Sharp.

Do innych rozwojowych pod względem logistyki miast należą Pilzno, Dębica, Mielec oraz Rzeszów. Położoneż budowanej autostrady A4 (zakończenie prac przewidziane jest na rok 2012), a obecnej drogi krajowej nr 4, stają się coraz bardziej atrakcyjne dla wielu inwestorów. Poza infrastrukturą drogową, czynnikiem przemawiającym za wybudowaniem w tym regionie centrów logistycznych jest bliskość do granicy ukraińskiej, ułatwiająca dystrybucję towarów na rynki wschodnie. Dodatkowym atutem jest także dostęp do rzeszowskiej, świetnie wykwalifikowanej i stosunkowo taniej siły roboczej.

• Prognozy dla polskiego rynku magazynowo-logistycznego

Położenie i stosunkowo duża dostępność transportowa sprawia, że polski rynek magazynowy ma znaczącą pozycję na logistycznej mapie Europy. Rozwojowi logistyki w Polsce na pewno będą sprzyjać planowane inwestycje drogowe, wymuszane m.in. przez organizację Euro 2012 i Unię Europejską.
Budowa nowych powierzchni magazynowych to odpowiedź na rosnący popyt, który w 2007 r. sięgnął ponad 1, 4 mln m2. Popyt na magazyny kreują przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz stale rozrastające się sieci handlowe.
Analitycy szacują, że w najbliższych miesiącach popyt utrzyma się na bardzo podobnym poziomie jak w roku ubiegłym, natomiast podaż w nowobudowanych kompleksach wyniesie ok. 1, 1 mln m2. W najbliższej przyszłości, w centra logistyczne planuje zainwestować swój kapitał klika międzynarodowych firm deweloperskich, m.in.: Real Management, Pinnacle Central & Eastern Europe, CTP Invest oraz polska firma transportowo-logistyczna Pekaes. Na drugie półrocze 2008 r. przewidywane są dalsze wzrosty podaży i popytu na magazyny, które będą skoncentrowane przede wszystkim na rynkach regionalnych. Szacujemy, że do końca III kwartału zostanie wybudowane blisko 460 tys. m2 powierzchni magazynowej. Pomimo wzrostu zasobu powierzchni, stawki czynszowe w większości regionów nie zostaną obniżone i będą utrzymywać się na zbliżonym poziomie do obecnego (przewidujemy jedynie 3-5% wzrosty czynszów w mniejszych miastach regionalnych).


wersja pdf